• 龍巖市住房和城鄉建設局關于印發《龍巖市中心城區商品房預售資金監督管理暫行辦法》的通知(龍建規〔2022〕6號)
    時間:2022-07-29 16:26
     各縣(市、區)住建局、市經開區住建局、市區各商業銀行、各房地產開發企業:

      為進一步加強商品房預售資金監督管理,規范商品房預售資金的繳存使用行為,確保預售商品房所得的款項用于本項目的開發建設,維護商品房交易雙方合法權益,促進房地產市場健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《福建省商品房預售管理暫行辦法》、《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》(建房[2022]16號)和《福建省住房和城鄉建設廳關于加強商品房預售資金監管工作的指導意見》(閩建[2020]7號)等法律法規的規定,結合我市實際,市住建局對2016年出臺的《龍巖市中心城區商品房預售資金監督管理實施細則(試行)》和《龍巖市中心城區商品房預售資金監督管理實施細則》(試行)的補充通知進行了修訂,現將修訂后的《龍巖市中心城區商品房預售資金監督管理暫行辦法》印發給你們,請遵照執行。

      龍巖市住房和城鄉建設局

      2022年7月28日

      龍巖市中心城區商品房預售資金

      監督管理暫行辦法

      第一章  總則

      第一條  為加強新建商品房項目預售資金監管,防范房地產金融風險,維護商品房交易雙方合法權益,保持房地產市場平穩和社會安定穩定,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《福建省商品房預售管理暫行辦法》《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》(建房[2022]16號)和《福建省住房和城鄉建設廳關于加強商品房預售資金監管工作的指導意見》(閩建[2020]7號)等規定,結合本市實際,制定本辦法。

      第二條  凡由龍巖市住房和城鄉建設局(以下簡稱市住建局)批準預售的商品房開發項目,其預售資金監管應當按照本辦法規定執行。

      第三條  商品房預售資金監管依托“龍巖市商品房預售資金監管系統”(以下簡稱監管系統),遵循政府指導、政府和銀行共同監管、多方參與、??顚S?、安全高效的原則。

      第四條  本辦法所稱商品房預售資金,是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)預售商品房時,購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款,包含定金、預售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。

      第五條  本辦法所稱監管銀行,是指市住建局會同中國人民銀行龍巖市中心支行、龍巖銀保監分局通過公開招標方式,綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平、系統運行要求等因素,確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。

      第六條  市住建局負責指導中心城區商品房預售資金監管工作,組織相關管理信息系統建設,協調中心城區商品房預售資金監管的具體實施,負責中心城區商品房預售資金額度使用節點核驗,負責督促檢查商品房預售資金監管實施情況等工作。人民銀行龍巖市中心支行負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作。龍巖銀保監分局負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。商業銀行在市住建局、人民銀行龍巖市中心支行和龍巖銀保監分局指導、監督下,對商品房預售資金監管專用賬戶(以下簡稱監管專用賬戶)進行監管,具體負責監管專用賬戶中預售資金使用撥付監管等工作。

      第七條  預售資金監管期限,自核發《商品房預售許可證》開始,至該項目完成首次登記后結束。

      第二章  監管專用賬戶設立

      第八條  開發企業應選擇在住建局門戶網站公示中標的商業銀行作為監管專用賬戶開戶銀行(以下簡稱監管銀行)設立監管專用賬戶,并簽訂《商品房預售資金監管協議》(以下簡稱《監管協議》)?!侗O管協議》由市住建局、監管銀行、開發企業三方共同簽訂。監管專用賬戶不得開通任何形式的非柜臺渠道自助業務,已開通自動代繳代扣的應立即取消,監管專用賬戶名應該體現“預售資金監管專戶”字樣。

      第九條  一個房地產項目允許在不同商業銀行最多開立不超過三個監管專用賬戶。多本預售許可證可對應同一監管專用賬戶,但同一本預售許可證內的商品房同時只能設立一個監管專用賬戶。

      第十條  允許開發企業申請監管銀行、監管專用賬戶變更,變更期間該監管專用賬戶范圍內的資金不得撥付、商品房不得銷售,變更后,應在售樓處顯著位置公示變更信息。

      第三章  預售資金繳存

      第十一條  開發企業應在售樓處顯著位置公示監管樓幢的監管銀行、監管專用賬戶名稱及賬號、專用POS機商戶號等相關內容。

      第十二條  開發企業應當協助購房人選擇以下方式將商品房預售資金全部直接存入監管專用賬戶,并由監管銀行通過銀行內部系統向監管系統實時傳輸資金繳存數據:

      1.開發企業取得預售許可后,應協助購房人直接將購房定金存入監管專用賬戶,并與購房人簽訂《購房款繳交告知單》。

      2.購房人到承辦銀行柜臺將購房款直接存入監管專用賬戶,開發企業不得收取現金。開發企業依據銀行出具的繳款憑證為購房人換領購房專用發票。

      3.開發企業需在營業場所配備具備與監管系統實時對接條件的專用POS機,購房人通過資金監管專用POS機,將購房款直接交入監管專用賬戶,開發企業不得引導購房人轉入其他賬戶。開發企業依據POS 機簽單為購房人換領購房專用發票。

      4.購房人通過網銀或手機APP,將購房款直接交入監管專用賬戶。開發企業依據網銀或手機APP繳款憑證為購房人換領購房專用發票。

      第十三條  購房人申請商業銀行按揭貸款和住房公積金貸款的,開發企業應當將監管專用賬戶作為貸款到賬賬戶。貸款(包括公積金貸款)銀行應當將個人住房貸款直接劃入監管專用賬戶,并按接口標準將貸款具體信息傳輸至監管系統。

      開發企業要在除監管銀行外另行增加按揭銀行的,應當在監管系統中登記備案。

      第十四條  預售資金未直接存入監管專用賬戶的,暫停商品房買賣合同網上簽約系統使用功能及其相關業務辦理。

      第十五條  開發企業不得以其他方式自行收取房價款。

      第十六條  開發企業在申請辦理《商品房買賣合同》備案手續時,應同時附預售資金直接存入監管專用賬戶的憑證。

      第四章  監管額度及資金使用

      第十七條  為確保預售資金優先用于本項目的工程建設,對用于項目工程建設的資金實行重點監管,設置重點監管資金。重點監管資金監管總額參照建設項目綜合造價情況、施工合同金額以及該項目的交付使用條件等因素確定,結合項目建筑面積以及龍巖市建設工程造價管理部門每年公布的建筑工程單位造價的1.2倍確定重點監管資金總額,原則上不低于建設項目工程造價總額的1.2倍。地下室銷售總金額的5%為重點監管資金,當開發項目完成項目竣工驗收備案后才可進行支取。附帶全裝修的預售項目,裝修成本按1500元/平方米計算。

      房地產項目存在土地抵押貸款的,開發企業在辦理預售許可前應將土地抵押貸款全額存入監管專用賬戶,??钣糜诒卷椖康墓こ探ㄔO。

      第十八條  重點監管資金??顚S?,專項用于支付預售項目工程建設費用(包括支付工程建設的施工進度款、購買本工程開發建設必需的建筑材料和設備、支付該項目的設計、勘察、監理、檢測、配套設施等與項目施工相關的費用以及與項目建設有關的行政事業收費等)和法定稅費。工程款中的人工費(工資費)依據《福建省工程建設領域農民工工資專用賬戶管理暫行辦法》和《福建省工程建設領域農民工工資專用賬戶管理實施條例》相關規定,按20%的比例直接撥付到該項目開立的工資專戶。

      第十九條  重點監管資金不得挪作他用。不得用于支付任何借(貸)款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費用及開發企業員工工資等費用。

      第二十條  重點監管資金額度按當前所有預售樓棟的預售建筑面積計算確定,在留存規定的重點監管資金后,剩余資金為非重點監管資金。開發企業可以根據企業具體情況申請提取非重點監管資金,但應優先用于預售項目工程建設。

      試行對信用優良的房地產開發企業或控股公司(母公司)可憑銀行保函,抵頂不高于保函額度的預售監管資金,抵頂額度不高于重點監管資金的50%,提高預售資金使用效率。

      第二十一條  監管銀行撥付相關款項時,對于支付工程建設的施工進度款、購買本工程開發建設必需的建筑材料和設備、支付該項目的設計、勘察、監理、檢測、配套設施等費用,應當直接轉入施工企業、經銷商、設計單位、勘查單位、監理單位、檢測單位等名下指定的賬戶,不得將款項轉入開發企業的賬戶。

      第二十二條  監管銀行應充分利用技術手段,利用數據對接方式,將監管專用賬戶的資金出入賬明細實時生成并共享至監管系統,確保數據的有效性與完整性。

      開發企業應及時核對每筆出入賬明細的詳細來源與用途,并在監管系統中予以一一確認。未經確認的入賬記錄將不得作為可撥付資金。存在未經確認的出賬記錄時將不得申請資金撥付。

      第二十三條  開發企業應當根據項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃,并按照用款計劃、工程建設費用使用節點,以預售許可樓棟為單位支取預售監管資金。

      工程建設費用使用節點具體分為:

      1.取得預售許可:累計可申請支取不超過監管資金總額的30%(全裝修商品房項目可申請支取不超過監管資金總額的20%);

      2.形象工程進度達50%:累計可申請支取不超過監管資金總額的60%(全裝修商品房項目可申請支取不超過監管資金總額的40%);

      3.主體工程封頂:累計可申請支取不超過監管資金總額的70%(全裝修商品房項目可申請支取不超過監管資金總額的55%);

      4.外墻裝修完畢腳手架拆除:累計可申請支取不超過監管資金總額的80%(全裝修商品房項目可申請支取不超過監管資金總額的70%);

      5.完成單體竣工驗收:累計可申請支取不超過監管資金總額的90%(全裝修商品房項目可申請支取不超過監管資金總額的80%)

      6.完成項目竣工驗收備案:累計可申請支取不超過監管資金總額的95%(全裝修商品房項目可申請支取不超過監管資金總額的90%)。

      7.項目完成首次登記:累計可申請支取全部監管資金。

      第二十四條  項目建設進度到達相應節點后,開發企業可提交施工、監理單位的書面證明材料、施工現場照片、項目竣工驗收備案材料等項目進度證明材料,向市住建局申請資金使用節點核驗。

      第二十五條  開發企業依據工程建設費用使用節點要求申請撥付監管資金,應當根據資金用途提供相關資料。開發企業應當將用款合同、正式發票、憑據等上傳至監管系統,由監管銀行進行審核備案,原則上單份合同資金使用總金額不得超出合同金額。

      第二十六條  入賬資金達到預售資金監管總額前,開發企業與購房人解除購房合同的,開發企業可持購房人繳款憑證和市住建局出具的《網簽合同注銷證明》申請退回相應購房款,退回的購房款直接轉入購房人賬戶。入賬資金超出預售資金監管總額后,開發企業與購房人解除購房合同的,由開發企業自行結算退款。

      第二十七條  購房人通過電匯、網上銀行轉賬等方式交存購房款或者預售資金劃撥過程中因撥付失敗返回監管專用賬戶形成的不明入賬,開發企業應當及時予以劃分確認,劃分確認后方可申請使用該部分資金。

      第二十八條  預售項目完成首次登記的,開發企業可持首次登記證明材料向市住建局申請解除資金監管。

      第五章 監管措施

      第二十九條  開發企業存在下列情形之一的,市住建局應依《監管協議》約定作出暫停開發企業監管專用賬戶資金撥付、暫停其預售許可和商品房買賣合同網簽的決定,并督促開發企業及時整改,對情節嚴重的,依照相關規定處理及納入重點監管,記入企業信用檔案,并向公眾提示預購風險。

      1.因違法違規行為導致工程停工的;

      2.預售項目有嚴重質量問題的;

      3.未按期交房或存在逾期交房風險的;

      4.未將商品房預售資金全部存入監管專用賬戶的;

      5.以收取其他款項為名,蒙騙或誘使購房人將購房款繳入非監管專用賬戶,變相逃避商品房預售資金監管的;

      6.未按本辦法規定使用預售資金的;

      7.提供虛假資料套取監管專用賬戶資金的;

      8.商品房買賣合同網簽后超期限(30日內)未備案的;

      9.其他違反商品房預售資金監管規定的情形。

      當預售項目存在重大風險隱患時,由轄區政府建立政府監管專用賬戶,市住建局應督促開發企業及時將原監管專用賬戶資金全額轉入政府監管專用賬戶中,并實施封閉管理保障賬戶資金安全,確保資金用于本項目工程建設。

      第三十條  施工、監理、勘察、設計等單位提供虛假證明或采取其他方式協助開發企業違規使用監管額度內資金的,由市住建局記入企業信用檔案并依法對相關責任單位和責任人予以依法處理。

      第三十一條  監管銀行應指定專人負責預售資金監管工作,監管銀行賬戶端口應與監管系統實現對接,實時互通共享,并積極配合開展預售資金監管執法工作。監管銀行應負責每月定期核對監管專用賬戶對應房源銷售進度與銷售資金進入情況,并書面反饋市住建局,發現如資金被司法凍結或扣劃等異常情況應立即向開發企業核實并及時報告市住建局。

      第三十二條  監管銀行有下列情形之一的,由市住建局通報中國人民銀行龍巖市中心支行、龍巖銀保監分局責令監管銀行限期整改并承擔相應責任,整改期間,不得承接新的預售資金監管業務,情節嚴重的,將暫停其監管銀行資格。其中,監管銀行未按規定審核用款申請,違規撥付預售資金或因工作失職導致監管專用賬戶資金被騙(套)取的,應當負責追回資金,無法追回的依法承擔相應賠償責任,并暫停其監管銀行資格兩年,兩年內不得承接預售資金監管業務。

      1.未嚴格履行監管協議規定的監管責任;

      2.未按監管系統數據接口規范傳輸數據的;

      3.未按規定審核用款申請,違規撥付預售資金的;

      4.因工作失職導致監管專用賬戶資金被騙(套)取的;

      5.其他違反預售資金監管規定的行為。

      第三十三條  在新建商品房預售階段,辦理按揭貸款業務的商業銀行與購房人在簽訂借款合同中,應將預售許可證指定的監管專用賬戶列為到款賬戶并將按揭貸款劃入其中,不得轉入其他賬戶。按揭銀行未按規定將按揭貸款直接轉入監管專用賬戶的,應當負責追回資金,無法追回的依法承擔相應賠償責任,由市住建局通報中國人民銀行龍巖市中心支行、龍巖銀保監分局責令整改,并暫停其監管銀行資格兩年,兩年內不得承接預售資金監管業務。

      第三十四條  國家機關、監管銀行工作人員及開發企業相關人員在商品房預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的,依法依規追究相關責任。

      第六章  附則

      第三十五條  本辦法所提要件均要求提供原件,不能提供原件的,復印件須加蓋企業公章,且均要求掃描上傳至監管系統。

      第三十六條  本辦法由市住建局負責解釋。本辦法自2022年9月1日起施行。自實施之日起申請辦理商品房預售許可的項目按照本辦法執行。在實施之日前已取得商品房預售許可的項目,沿用原《龍巖市中心城區商品房預售資金監督管理實施細則(試行)》(龍建房〔2016〕28號)和《龍巖市中心城區商品房預售資金監督管理實施細則》(試行)的補充通知(龍建房〔2017〕47號)執行。

      第三十七條  各縣(市、區)房地產行政主管部門可參照本辦法制定轄區內預售資金的監管辦法。

      附件:1.預售資金監管流程操作程序

      2.龍巖市中心城區商品房預售資金監管協議(范本)

      3.購房款繳交告知單(范本)

    附件下載
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